Une avancée fiscale pour réduire la vacance des logements et lutter contre l’artificialisation

Réduire la vacance pour créer du logement sans artificialiser  

Transformer la fiscalité sur les logements vacants est une demande récurrente de la FNH. À travers plusieurs rapports successifs, la Fondation a démontré que la réduction de la vacance constitue un levier efficace pour produire des logements sans empiéter sur les espaces naturels. 

Cet enjeu est d’autant plus crucial que la crise du logement s’aggrave, alors que plus de 14 500 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers — soit l’équivalent de deux fois la superficie de la ville de Nice — disparaissent chaque année pour la construction de nouveaux logements. 

Une fiscalité des logements vacants jusqu’ici complexe et peu efficace 

Parmi les outils existants pour remettre sur le marché une partie des 1,2 million de logements vacants depuis plus de deux ans, la taxation occupe une place centrale. Pourtant, le système actuel est à la fois complexe et peu efficace, avec la coexistence de deux dispositifs distincts : 

• la taxe sur les logements vacants (TLV) ; 

• la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). 

La TLV : un outil rigide et déconnecté des réalités locales 

Dans les communes dites « en zone tendue », où il y a beaucoup plus de demandes que de logements disponibles, la taxe sur les logements vacants s’applique automatiquement. Concrètement, lorsqu’un logement reste vide pendant plus de deux ans, son propriétaire doit s’acquitter chaque année d’une taxe équivalente à 34 % de la valeur locative estimée du bien, c’est-à-dire du loyer qu’il pourrait théoriquement rapporter.  

Problème : les communes ne peuvent pas moduler ce taux en fonction de leur situation locale. Elles n’ont donc aucune marge de manœuvre pour adapter la fiscalité à l’ampleur de la vacance sur leur territoire, ni pour rendre la taxe réellement dissuasive là où la pénurie de logements est la plus aiguë.  

Dans certains territoires, le taux de la TLV est même plus faible que celui appliqué aux résidences secondaires. Une situation paradoxale, qui peut encourager certains propriétaires à déclarer leur logement comme vacant pour contourner l’impôt sur les résidences secondaires, sans aucune incitation à le remettre sur le marché. 

Autre limite importante : les recettes issues de la TLV sont perçues par l’État et non par les communes. Or ce sont précisément les collectivités locales qui sont en première ligne pour lutter contre la vacance, en accompagnant les propriétaires dans la rénovation, en proposant des aides financières ou encore en rachetant des logements pour les remettre sur le marché. Ces actions représentent un coût élevé, souvent difficile à assumer pour les budgets locaux. 

La THLV : un levier peu utilisé par les communes 

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être mise en place par les communes qui le souhaitent, à condition qu’elles ne soient pas situées en zone tendue. Son principe est simple : elle s’applique aux logements vacants selon le même taux que celui des résidences secondaires. Mais, en pratique, cet outil se révèle peu maniable.  

Le principal obstacle tient au mode de calcul du taux. Celui de la THLV est directement lié à la taxe foncière : toute augmentation de la THLV entraîne automatiquement une hausse de la taxe foncière pour l’ensemble des contribuables. Autrement dit, une commune qui voudrait taxer plus fortement les logements vacants n’a pas la possibilité de le faire sans alourdir la fiscalité locale de tous les habitants. 

Cette rigidité freine fortement son utilisation comme outil de lutte contre la vacance. Résultat : la THLV reste marginale. En 2023, seules 6 417 communes l’avaient instaurée, pour un produit total de 107 millions d’euros. 

Une taxe unique sur les logements vacants : une réforme attendue 

Face à ces limites, la fusion de la TLV et de la THLV apparaît comme une évolution à la fois logique et nécessaire. Après plusieurs années de plaidoyer de la Fondation, le projet de loi de finances pour 2026 prévoit leur suppression au profit d’un dispositif unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. 

Cette nouvelle taxe introduit deux changements majeurs. D’une part, son produit est intégralement reversé aux communes. D’autre part, les collectivités disposent d’une plus grande liberté pour fixer le taux, en fonction de leurs besoins et de la situation locale. Le dispositif distingue toujours deux types de territoires : 

• dans les communes situées en zone tendue, le taux de base reste fixé à 34 %, avec la possibilité, à l'initiative des collectivités, de le porter jusqu’à 60 % ;
• dans les communes hors zone tendue, les élus peuvent fixer librement le taux, dans la limite de 50 %, sans lien avec les autres taxes locales, comme la taxe foncière ou celle sur les résidences secondaires.

En redonnant aux collectivités la maîtrise du taux et, surtout, le bénéfice des recettes, cette réforme renforce concrètement les politiques locales de lutte contre la vacance des logements. 

La FNH regrette toutefois que le dispositif ne permette pas encore de moduler le taux en fonction du nombre de logements détenus par un même propriétaire ou de la durée de la vacance. Ces critères permettraient pourtant de mieux cibler les situations de vacance durable et d’agir plus efficacement.