Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière en 2026 repose sur l’évaluation du patrimoine immobilier au 1er janvier, en retenant la valeur vénale des biens immobiliers détenus, y compris la résidence principale après abattement. Le patrimoine net taxable correspond à la valeur totale des biens immobiliers, diminuée des charges déductibles et des dettes admises par l’administration fiscale. Cette étape est déterminante pour vérifier le seuil d’imposition à l’IFI en 2026.
Le barème de l’IFI 2026
Cet Impôt sur la Fortune Immobilière, calculé selon un barème progressif, est divisé en six tranches d’imposition, la première tranche d’impôt commençant à 800 000 euros.
| TRANCHE D’IMPÔSITION | TAUX D’IMPOSITION |
| De 0 à 800 000€ | 0% |
| De 800 000€ à 1 300 000€ | 0,5% |
| De 1 300 000€ à 2 570 000€ | 0,7% |
| De 2 570 000€ à 5 000 000€ | 1% |
| De plus de 5 000 000€ à 10 000 000€ | 1,25% |
| Supérieure à 10 000 000€ | 1,50% |
Exemple de calcul de l’IFI 2026 :
Pour déterminer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière, vous devez additionner les différentes tranches d’imposition correspondantes.
Si votre patrimoine immobilier net imposable est de 4 000 000 euros, le montant de votre I.F.I sera de :
- 500 000 x 0,5 % = 2 500 € pour la tranche de 800 000 € à 1 300 000 €
- 1 270 000 x 0,7 % = 8 890 € pour la tranche de 1 300 000 à 2 570 000 €
- 1 430 000 x 1 % = 14 300 € pour la tranche de 2 570 000 à 4 000 000 €
Le montant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’élèvera à 25 690 €.
Certains modes de détention peuvent influencer le calcul de l’IFI en 2026, notamment la détention d’un bien immobilier en SCI, les biens immobiliers en indivision ou encore l’usufruit immobilier. Les investissements en SCPI et les biens immobiliers à l’étranger sont également intégrés dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, selon des règles spécifiques prévues par la loi de finances 2026. Une bonne évaluation du patrimoine immobilier permet d’anticiper le montant réellement dû.
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Le mécanisme de décote
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier est comprise entre 1,3 et 1,4 million d’euros, vous bénéficiez d’une décote de l’impôt. Cette décote se calcule de la manière suivante :
17 500 € – (1,25 % × le montant du patrimoine net taxable).
Exemple pour un contribuable ayant un patrimoine immobilier dont la valeur nette est de 1 350 000 € au 1er janvier 2026 :
IFI brut = (1 300 000 – 800 000) × 0,5 % + (1 350 000 – 1 300 000) × 0,7 %
= (500 000 × 0,5 %) + (50 000 × 0,7 %)
= 2 500 + 350
= 2 850 €
L’IFI brut est de 2 850 €.
Application de la décote de l’impôt :
17 500 – (1 350 000 × 1,25 %) = 17 500 – 16 875 = 625 €
IFI net = 2 850 – 625 = 2 225 €
L’IFI net est donc de 2 225 €.
Le plafonnement de l’IFI
Les contribuables français sont soumis à un plafond sur le montant cumulé des impôts qu’ils doivent payer. Concrètement, la somme de l’Impôt sur le Revenu (prélèvement forfaitaire unique, prélèvement forfaitaire libératoire, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) additionnée à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne doit pas excéder 75 % des revenus perçus l’année précédente. Si c’est le cas, la différence est déduite du montant de l’I.F.I.
Exemple avec les données fiscales d’un contribuable pour la déclaration 2026 :
- IFI 2026 (théorique) : 179 186 €
- IR 2025 (payé en 2026 sur les revenus 2025) : 27 000 €
- Revenus perçus en 2025 : 160 000 €
Calcul du plafonnement de l’IFI :
Somme IFI + IR = 179 186 + 27 000 = 206 186 €
75 % des revenus perçus en 2025 :
0,75 × 160 000 = 120 000 €
Le total de l’IFI et de l’IR dépasse 75 % des revenus de l’année précédente d’un montant de :
206 186 – 120 000 = 86 186 €
Cet excédent est ainsi déduit du montant de l’IFI initial :
179 186 – 86 186 = 93 000 €
Le contribuable devra payer un IFI final de 93 000 €.
Il est possible de réduire efficacement son impôt sur la fortune immobilière grâce à un don à une association ou une fondation reconnue d’utilité publique, ouvrant droit à une réduction d’impôt grâce aux dons. Des dispositifs comme la donation temporaire d’usufruit s’inscrivent également dans une stratégie globale de défiscalisation immobilière en 2026, notamment pour les patrimoines immobiliers improductifs. La Fondation pour la Nature et l’Homme fait partie des rares fondation œuvrant pour l’environnement, habilitées à proposer ce dispositif fiscal.
Vos questions sur l'IFI 2026
Pourquoi est-on soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil d’imposition fixé. Il vise les biens immobiliers détenus directement ou indirectement. La résidence principale bénéficie toutefois d’un abattement spécifique. L’objectif est de taxer la détention de patrimoine immobilier important.
Comment calculer l’IFI en 2026 ?
Le calcul de l’IFI en 2026 repose sur la valeur vénale des biens immobiliers au 1er janvier. On applique ensuite les tranches du barème de l’impôt sur la fortune immobilière. Les charges déductibles et dettes admissibles viennent réduire l’assiette taxable. Le résultat peut être ajusté par la décote ou le plafonnement.
Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI ?
Sont pris en compte la résidence principale, les biens locatifs, les biens en indivision et les biens immobiliers à l’étranger. Les investissements en SCPI sont également concernés. Certains actifs professionnels peuvent toutefois être exonérés sous conditions. L’évaluation du patrimoine immobilier est donc essentielle.
Peut-on réduire son IFI grâce à un don ?
Oui, un don à une association éligible permet une réduction d’impôt grâce aux dons. Cette déduction fiscale peut venir diminuer directement le montant de l’IFI dû. C’est une solution efficace pour allier engagement solidaire et optimisation fiscale. Elle s’inscrit dans une stratégie de transmission responsable.
Comment fonctionne le plafonnement de l’IFI ?
Le plafonnement de l’IFI limite le total IFI et impôt sur le revenu à 75 % des revenus perçus l’année précédente. Si ce seuil est dépassé, l’excédent est déduit de l’IFI. Ce mécanisme protège les contribuables disposant d’un patrimoine élevé mais de revenus plus modestes. Il s’applique automatiquement sous conditions.
Quelles sont les tranches de l’impôt sur la fortune immobilière ?
Les tranches de l’impôt sur la fortune immobilière sont progressives et débutent à 800 000 euros. Elles vont jusqu’à un taux maximal de 1,5 % au-delà de 10 millions d’euros. Chaque tranche est imposée séparément. Ce barème est fixé par la loi de finances 2026.
Quels formulaires utiliser pour déclarer l’IFI ?
La déclaration de l’IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI. Il doit être complété avec précision à l’aide de la notice explicative de la déclaration IFI. Les informations relatives à la valeur vénale des biens doivent être justifiées. Une erreur peut entraîner un redressement ou une prescription fiscale.
Comment sont traités les biens détenus en SCI ?
La détention d’un bien immobilier en SCI est prise en compte dans le calcul de l’IFI à hauteur de la valeur des parts. Les dettes éventuelles peuvent être déduites sous conditions. La nature de l’activité de la SCI est déterminante. Une analyse précise est recommandée.
L’usufruit immobilier est-il soumis à l’IFI ?
En cas d’usufruit immobilier, l’IFI est en principe dû par l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le bien concerné. Ce mécanisme peut être utilisé dans une stratégie de donation temporaire d’usufruit. Il permet d’optimiser la fiscalité tout en anticipant la transmission.
Peut-on anticiper son IFI avec un simulateur ?
Un simulateur de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière 2026 permet d’estimer rapidement le montant dû. Il prend en compte le patrimoine net taxable, les tranches et les plafonnements. Cet outil facilite la prise de décision. Il est utile avant la déclaration officielle.
