Si votre patrimoine immobilier net imposable se situe au-delà de 1,3 million d’euros, vous êtes assujetti(e) à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Le montant de votre patrimoine net taxable correspond à la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers (l’actif) moins le total de vos dettes déductibles (le passif). L’actif est la somme des biens possédés au 1er janvier 2024 par le foyer fiscal. Pour déterminer son patrimoine taxable, il faut identifier quels sont les biens imposables, quelle est leur valeur et retrancher les dettes déductibles.
Quels sont les actifs soumis à l’IFI ?
Les biens immobiliers à déclarer
Ce sont les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement soit :
- Les biens immobiliers bâtis destinés à un usage personnel (maison secondaire, immobilier locatif) ;
- Les bâtiments classés monuments historiques ;
- Les biens en cours de construction au 1er janvier 2024 ;
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains agricoles, terrain à construire) ;
- Les biens immobiliers ou les fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières ;
- Les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation).
Ces droits immobiliers comprennent les actions de sociétés ou les parts d’organismes de placement, établies à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers non professionnels possédés par ces sociétés ou organismes en attribuant à la valeur des parts ou des actions un coefficient. Conformément à l’article 973 du Code général des impôts, ce coefficient correspond au rapport entre la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers taxables et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.
Plus précisément sont concernées : les actions de sociétés foncières cotées, les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les parts d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ainsi que, pour les contrats d’assurance-vie en unités de compte, la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers.
Les biens exonérés
- Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%) ;
- Les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) ;
- Les biens ruraux loués par bail à long terme ;
- Les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants ;
- Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle.
Pour tous les biens et droits immobiliers destinés à un usage professionnel, par exemple dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale ou libérale, ces biens sont exonérés à condition que la profession corresponde à l'activité principale du contribuable, celui-ci étant une personne appartenant au foyer fiscal assujetti à l'IFI.
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L’évaluation de la valeur des biens
Les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année c’est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus sur le marché immobilier à cette date. L’évaluation s’effectue avec des méthodes différentes selon leur nature.
Les biens bâtis et non bâtis
Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur votre résidence principale à hauteur de 30 % de sa valeur au 1er janvier de l’année d’imposition sauf si vous la détenez par le biais d’une SCI de gestion. Si vous vivez en couple, un seul bien fera l’objet d’un abattement.
Les biens mixtes
Ce sont les biens affectés à la fois à l’activité professionnelle et à l’activité privée tels qu’une résidence principale servant à l’exercice d’une profession libérale. Vous devez déclarer la fraction de la valeur correspondant à la partie non affectée à l’activité professionnelle.
Les biens et droits immobiliers détenus en usufruit
Ils sont déclarés pour leur valeur en pleine propriété par l’usufruitier, le nu-propriétaire n’ayant rien à déclarer au titre de l’I.F.I. Pour l’usufruit légal, s’agissant d’une succession, le bien sera déclaré pour sa valeur en usufruit. Le nu-propriétaire devra dès lors déclarer la valeur en nue-propriété du bien qu’il détient s’il est lui-même assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Les titres de société représentatives de l’immobilier détenus par une société
Une fois déterminée la valeur réelle de vos titres, vous devez appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société. Les parts de SCI dont les immeubles sont mis à la disposition d’une société et dont les titres constituent des biens professionnels pour le redevable sont exemptées au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI?
Ce sont les dettes qui sont liées à un bien imposable et qui sont supportées par une personne du foyer fiscal assujetti à l'IFI. En outre, comme l’IFI porte sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier 2024, le calcul de l’IFI s’effectue après abattement des dettes existantes à cette date. Ces dettes recouvrent notamment des dépenses liées :
- à l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ;
- à des travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou de rénovation ;
- à des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation pris en charge par le propriétaire ou supportés pour le compte du locataire par le propriétaire dont ce dernier n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
- à l’acquisition de parts ou d’actions de sociétés civiles immobilières;
- au paiement d’impôts dus à raison des propriétés immobilières concernées. (taxe foncière, droits de succession).
Il n’est pas possible de déduire la part des impôts qui correspond aux revenus des biens immobiliers.
A noter qu’il existe des dettes non déductibles. Ce sont les dettes dues à des prêts contractés directement ou indirectement via un ou plusieurs intermédiaires interposés (sociétés ou organismes), auprès de vous-même ou des membres de votre foyer fiscal, ou auprès d’un ascendant non rattaché à votre foyer fiscal.
Il existe également un plafond de dettes déductibles : si la valeur vénale de votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions d’euros et que la somme totale des dettes excède 60% de cette valeur, alors le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
