L’I.F.I. a un champ d’application plus limité que l’ISF en matière d’exonérations fiscales, surtout après la suppression de la loi TEPA (Travail, Emploi, Pouvoir d’achat). Cette loi permettait en effet de réduire jusqu’à 50 % le montant de l’ISF, en réalisant des investissements dans des PME éligibles aux réductions fiscales. Ce dispositif ayant pris fin avec la loi de Finances de 2018, quels sont les dispositifs existants permettant de réduire le montant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
La réduction de l’assiette fiscale
Elle peut être réduite soit en diminuant la somme des actifs soumis, soit en augmentant la somme du passif déductible.
Réduire le montant de ses actifs imposables : L’usufruit et la nue-propriété
Le propriétaire peut jouir de ses biens directement ou décider de partager sa pleine-propriété (démembrement). Dans ce cas, les droits de propriété relatifs au(x) bien(s) sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et c’est à ce dernier de déclarer ce bien à l’I.F.I. pour sa valeur en pleine propriété. L’I.F.I. est calculé sur la valeur en pleine propriété du bien, aucun système de décote n’est donc envisageable pour l’usufruitier. Toutefois, si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, la valeur à prendre en compte dans le calcul de l’IFI sera celle de leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la quote-part du bien possédé. Dès lors, il peut être judicieux de donner un usufruit temporaire (donation temporaire d’usufruit), sur un ou plusieurs biens immobiliers, le nu-propriétaire n’ayant rien à acquitter concernant son bien vis-à-vis de l’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Exceptions pour un bien en démembrement
Ce n’est pas à la charge exclusive de l’usufruitier de supporter l’I.F.I. mais bien à chaque usufruitier et nu-propriétaire concerné de déclarer sa quote-part de la valeur du bien dans trois cas spécifiques :
- Lors de l’ouverture d’une succession, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal (conformément à l’application de l’article 757 du code civil) l’impôt est alors partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun doit déclarer à l’I.F.I. sa quote-part de valeur selon le barème établi.
- Lors de la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier à un tiers (autre qu’un héritier présomptif, ou donataire) pour ne garder que l’usufruit ;
- Lors d’une donation de la nue-propriété d’un bien à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique (c’est le cas de la Fondation pour la Nature et l’Homme), à l’État ou à ses différentes entités administratives.
La répartition des valeurs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle résulte de l’application du barème de l’usufruit selon l’article 669 du Code général des impôts.
Guide fiscal spécial IFI 2024
Découvrez comment contribuer à la transformation écologique et défiscaliser votre impôt
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AGE DE L’USUFRUIT |
VALEUR DE L’USUFRUIT |
VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ |
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Jusqu’à 20 ans |
90 |
10% |
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De 21 à 30 ans |
80 |
20% |
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De 31 à 40 ans |
70 |
30% |
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De 41 à 50 ans |
60 |
40% |
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De 51 à 60 ans |
50 |
50% |
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De 61 à 70 ans |
40 |
60% |
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De 71 à 80 ans |
30 |
70% |
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De 81 à 90 ans |
20 |
80% |
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Plus de 90 ans |
10 |
90% |
Augmenter les dettes déductibles
L’IFI portant sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier 2024, le calcul de l’IFI s’effectue après abattement des dettes existantes à cette date. Il peut donc être intéressant pour un propriétaire de déduire certaines dettes de son assiette fiscale comme celles liées :
- à des travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou de rénovation ;
- à des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation
Donner un bien immobilier
En faisant don d’un bien immobilier, celui-ci ne sera plus comptabilisé comme un de vos biens immobiliers imposables, et vous n’aurez plus à payer d’IFI sur ce bien.
Les dons aux associations et fondations
En faisant un don à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique, vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre IFI à hauteur de 75 % du montant de votre don dans la limite de 50 000 € par an soit un don d’un montant maximal de 66 670 €. Si votre don est supérieur au montant de votre IFI, vous pourrez déclarer une partie de ce don au titre de l’IFI et la partie restante au titre de l’Impôt sur le Revenu dans la limite de 20 % de vos revenus imposables. Il n’est pas possible de déplacer l’excédent sur les années suivantes. Le don à une fondation telle que la Fondation pour la Nature et l’Homme constitue bien le seul moyen de réduire directement le montant de l’impôt lui-même. Et surtout, vous contribuez à accélérer la nécessaire transformation écologique et solidaire de notre société.
