En 2026, le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, conformément à la loi de finances 2026. Le barème de l’IFI en 2026 s’applique ensuite par tranches de l’impôt sur la fortune immobilière, selon la valeur du patrimoine immobilier détenu. Une bonne compréhension du calcul de l’impôt sur l’IFI permet d’anticiper précisément son imposition.
Quels sont les actifs soumis à l’IFI ?
Les biens immobiliers à déclarer
Ce sont les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement soit :
- Les biens immobiliers bâtis destinés à un usage personnel (maison secondaire, immobilier locatif) ;
- Les bâtiments classés monuments historiques ;
- Les biens en cours de construction au 1er janvier 2026 ;
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains agricoles, terrain à construire) ;
- Les biens immobiliers ou les fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières ;
- Les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation).
Ces droits immobiliers comprennent les actions de sociétés ou les parts d’organismes de placement, établies à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers non professionnels possédés par ces sociétés ou organismes en attribuant à la valeur des parts ou des actions un coefficient. Conformément à l’article 973 du Code général des impôts, ce coefficient correspond au rapport entre la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers taxables et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.
Plus précisément sont concernées : les actions de sociétés foncières cotées (si vous détenez plus de 5 % du capital), les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les parts d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ainsi que, pour les contrats d’assurance-vie en unités de compte, la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers.
Les biens exonérés
- Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %) ;
- Les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) ;
- Les biens ruraux loués par bail à long terme ;
- Les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants ;
- Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle.
Pour tous les biens et droits immobiliers destinés à un usage professionnel, par exemple dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale ou libérale, ces biens sont exonérés à condition que la profession corresponde à l'activité principale du contribuable, celui-ci étant une personne appartenant au foyer fiscal assujetti à l'IFI.
L’évaluation de la valeur des biens
Les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année c’est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus sur le marché immobilier à cette date. L’évaluation s’effectue avec des méthodes différentes selon leur nature.
La déclaration de l’IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI, joint à la déclaration de revenus, en respectant le calendrier de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière 2026. Pour sécuriser ses données, il est recommandé de s’appuyer sur un simulateur de calcul de l’IFI et sur la notice explicative de la déclaration IFI. Une évaluation rigoureuse de la valeur vénale des biens immobiliers est essentielle pour éviter tout risque de prescription fiscale.
Les biens bâtis et non bâtis : Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur votre résidence principale à hauteur de 30 % de sa valeur au 1er janvier de l’année d’imposition sauf si vous la détenez par le biais d’une SCI de gestion. Si vous vivez en couple, un seul bien fera l’objet d’un abattement.
Les biens mixtes : Ce sont les biens affectés à la fois à l’activité professionnelle et à l’activité privée tels qu’une résidence principale servant à l’exercice d’une profession libérale. Vous devez déclarer la fraction de la valeur correspondant à la partie non affectée à l’activité professionnelle.
Les biens et droits immobiliers détenus en usufruit : Ils sont déclarés pour leur valeur en pleine propriété par l’usufruitier, le nu-propriétaire n’ayant rien à déclarer au titre de l’I.F.I. Toutefois, en cas d'usufruit légal du conjoint survivant (succession), la loi prévoit désormais une imposition partagée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, sauf convention contraire.
Les titres de société représentatives de l’immobilier détenus par une société : Une fois déterminée la valeur réelle de vos titres, vous devez appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société. Les parts de SCI dont les immeubles sont mis à la disposition d’une société et dont les titres constituent des biens professionnels pour le redevable sont exemptées au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
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Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?
Ce sont les dettes qui sont liées à un bien imposable et qui sont supportées par une personne du foyer fiscal assujetti à l'IFI. En outre, comme l’IFI porte sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier 2026, le calcul de l’IFI s’effectue après abattement des dettes existantes à cette date. Ces dettes recouvrent notamment des dépenses liées :
- à l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ;
- à des travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou de rénovation ;
- à des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation pris en charge par le propriétaire ou supportés pour le compte du locataire par le propriétaire dont ce dernier n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
- à l’acquisition de parts ou d’actions de sociétés civiles immobilières ;
- au paiement d’impôts dus à raison des propriétés immobilières concernées (taxe foncière, mais pas les droits de succession).
Il n’est pas possible de déduire la part des impôts qui correspond aux revenus des biens immobiliers (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux).
À noter qu’il existe des dettes non déductibles. Ce sont les dettes dues à des prêts contractés directement ou indirectement auprès de vous-même, des membres de votre foyer fiscal, ou auprès d’un ascendant ou descendant. Depuis la loi de finances pour 2024, de nouvelles règles de plafonnement s'appliquent pour les dettes contractées par une société pour l'acquisition d'un actif imposable, afin de limiter l'optimisation fiscale via la dette.
Il existe également un plafond de dettes déductibles : si la valeur vénale de votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions d’euros et que la somme totale des dettes excède 60 % de cette valeur, alors le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Existe-t-il d’autres solution pour réduire son IFI ?
Le don à une association ou le don à une fondation reconnue d’utilité publique constitue un levier efficace de réduction d’impôt grâce aux dons dans le cadre de l’IFI. Cette déduction fiscale des dons permet de concilier engagement solidaire et défiscalisation immobilière en 2026, tout en soutenant des actions d’intérêt général. La Fondation pour la Nature et l’Homme fait partie des rares associations œuvrant pour la nature, l’environnement et la biodiversité habilitées à proposer ce dispositif fiscal, permettant d’agir concrètement tout en optimisant le montant de son impôt.
Vos questions sur l'IFI 2026
Pourquoi est-on assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
On est soumis à l’IFI lorsque le patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière en 2026 fixé à 1,3 million d’euros. L’imposition porte uniquement sur les biens immobiliers. Les actifs financiers sont exclus du calcul.
Comment se fait le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière en 2026 ?
Le calcul de l’IFI en 2026 repose sur la valeur du patrimoine immobilier après déduction des charges déductibles. Le montant obtenu est soumis au barème de l’impôt sur la fortune immobilière par tranches. Certaines règles de plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière peuvent s’appliquer.
Quels biens immobiliers sont imposables à l’IFI ?
Sont imposables la résidence principale, les biens locatifs, les biens immobiliers à l’étranger, les biens détenus en SCI ou en indivision. Les investissements en SCPI entrent également dans l’assiette taxable. Seuls les biens professionnels peuvent être exonérés.
Quelles dettes sont déductibles de l’IFI ?
Les dettes liées à l’acquisition ou aux travaux sur un bien imposable sont des charges déductibles. Cela inclut les emprunts immobiliers et certaines taxes comme la taxe foncière. Les impôts sur les revenus ne sont jamais déductibles.
Comment déclarer un bien détenu en SCI ?
La détention d’un bien immobilier en SCI implique de déclarer la fraction représentative de l’immobilier taxable. Un coefficient est appliqué en fonction du patrimoine de la société. Certaines SCI à usage professionnel peuvent être exonérées.
Peut-on bénéficier d’un abattement sur la résidence principale ?
Oui, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cet avantage ne s’applique pas si le bien est détenu via une SCI de gestion. Un seul abattement est possible par foyer fiscal.
Comment sont traités les biens en usufruit immobilier ?
En principe, l’usufruit immobilier est déclaré pour sa valeur en pleine propriété par l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas imposé. En cas d’usufruit légal du conjoint survivant, une répartition spécifique est prévue.
Quels outils utiliser pour préparer sa déclaration IFI ?
Le simulateur de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière 2026 permet d’estimer son imposition. La notice explicative de la déclaration IFI aide à remplir correctement le formulaire 2042-IFI. Ces outils limitent les erreurs déclaratives.
Peut-on réduire son IFI grâce à un don ?
Oui, un don à une fondation ou un don à une association permet une réduction d’impôt grâce aux dons. Ce mécanisme est particulièrement efficace pour optimiser son IFI. Il s’inscrit dans une logique de solidarité et d’impact positif.
Quelles sont les nouveautés IFI issues de la loi de finances 2026 ?
La loi de finances 2026 confirme les règles de plafonnement des dettes et renforce le contrôle de l’évaluation du patrimoine immobilier. Elle vise à limiter les stratégies d’optimisation excessives. Une vigilance accrue est recommandée lors de la déclaration.
