L’IFI a un champ d’application plus limité que l’ISF en matière d’exonérations fiscales, surtout après la suppression de la loi TEPA (Travail, Emploi, Pouvoir d’achat). Cette loi permettait en effet de réduire le montant de l’ISF en réalisant des investissements dans des PME éligibles. Ce dispositif ayant pris fin avec la loi de Finances de 2018, quels sont les dispositifs existants permettant de réduire le montant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
La réduction de l’assiette fiscale
Elle peut être réduite soit en diminuant la somme des actifs soumis, soit en augmentant la somme du passif déductible.
Pour optimiser votre stratégie fiscale, il est impératif de maîtriser le calcul de l’IFI 2026 dès le premier trimestre. Une fois le seuil d’imposition à l'IFI de 1,3 million d'euros franchi, la juste évaluation de votre patrimoine net taxable devient le levier principal pour transformer une charge fiscale en un investissement concret pour la planète.
Réduire le montant de ses actifs imposables : L’usufruit et la nue-propriété
Le propriétaire peut jouir de ses biens directement ou décider de partager sa pleine-propriété (démembrement). Dans ce cas, les droits de propriété relatifs au(x) bien(s) sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et c’est, en principe, à ce dernier de déclarer ce bien à l’I.F.I. pour sa valeur en pleine propriété. L’I.F.I. est alors calculé sur la valeur en pleine propriété du bien, aucun système de décote n’est donc envisageable pour l’usufruitier. Toutefois, si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, la valeur à prendre en compte dans le calcul de l’IFI sera celle de la pleine propriété, à concurrence de la quote-part du bien possédé. Dès lors, il peut être judicieux de donner un usufruit temporaire (donation temporaire d’usufruit) sur un ou plusieurs biens immobiliers à un tiers ou une fondation, le nu-propriétaire n’ayant rien à acquitter concernant son bien vis-à-vis de l’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Il convient de rester vigilant sur le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 afin de soumettre vos éléments via le formulaire 2042-IFI sans précipitation. En anticipant les tranches définies par le barème IFI 2026, vous pouvez plus facilement arbitrer entre conservation d'actifs et soutien à des projets de transition écologique.
Ce n’est pas à la charge exclusive de l’usufruitier de supporter l’IFI mais bien à chaque usufruitier et nu-propriétaire concerné de déclarer sa quote-part de la valeur du bien dans trois cas spécifiques :
- Lors de l’ouverture d’une succession, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal (conformément à l’application de l’article 757 du code civil), l’impôt est alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI.
- Lors de la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier à un tiers (autre qu’un héritier présomptif, ou donataire) pour ne garder que l’usufruit ;
- Lors d’une donation de la nue-propriété d’un bien à une association ou à une fondation reconnue d’utilité publique (c’est le cas de la Fondation pour la Nature et l’Homme), à l’État ou à ses différentes entités administratives.
La répartition des valeurs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle résulte de l’application du barème de l’usufruit selon l’article 669 du Code général des impôts.
Guide fiscal spécial IFI 2026
Découvrez comment contribuer à la transformation écologique et défiscaliser votre impôt
Télécharger (format pdf - 825 Ko)
|
AGE DE L’USUFRUIT |
VALEUR DE L’USUFRUIT |
VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ |
|
Jusqu’à 20 ans |
90 |
10% |
|
De 21 à 30 ans |
80 |
20% |
|
De 31 à 40 ans |
70 |
30% |
|
De 41 à 50 ans |
60 |
40% |
|
De 51 à 60 ans |
50 |
50% |
|
De 61 à 70 ans |
40 |
60% |
|
De 71 à 80 ans |
30 |
70% |
|
De 81 à 90 ans |
20 |
80% |
|
Plus de 90 ans |
10 |
90% |
Augmenter les dettes déductibles
L’IFI portant sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier 2026, le calcul de l’IFI s’effectue après abattement des dettes existantes à cette date. Il peut donc être intéressant pour un propriétaire de déduire certaines dettes de son assiette fiscale comme celles liées :
- à l’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
- à des travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou de rénovation ;
- à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, ainsi qu'aux impôts dus au titre de ces propriétés (ex: taxe foncière).
Donner un bien immobilier
En faisant don d’un bien immobilier, celui-ci sort de votre patrimoine. Il ne sera plus comptabilisé dans vos actifs imposables et vous n’aurez plus à payer d’IFI sur ce bien.
Les dons aux associations et fondations
En faisant un don à certains organismes d'intérêt général (notamment les fondations reconnues d'utilité publique), vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre IFI à hauteur de 75 % du montant de votre don, dans la limite de 50 000 € par an. Pour atteindre ce plafond, le don maximal est de 66 667 €. Si votre don est supérieur au montant de votre IFI, vous pourrez déclarer une partie de ce don au titre de l’IFI et la partie restante au titre de l’Impôt sur le Revenu (sous réserve de respecter les limites propres à l'IR). Il n’est pas possible de reporter l’excédent de réduction IFI sur les années suivantes. Le don à un organisme éligible, tel que la Fondation pour la Nature et l’Homme, constitue l'un des rares leviers pour réduire directement le montant de l’impôt lui-même tout en contribuant à la transformation écologique et solidaire de notre société.
Vos questions sur l'IFI 2026
Pourquoi choisir la FNH pour réduire son impôt sur la fortune immobilière ?
La Fondation pour la Nature et l'Homme est l'une des rares structures habilitées à recevoir des dons déductibles de l'IFI dans le domaine de la protection de l'environnement. En choisissant ce levier, vous transformez votre pression fiscale en un investissement direct pour la préservation de la biodiversité. C’est un choix stratégique qui donne du sens à votre défiscalisation immobilière tout en soutenant une cause d'intérêt général majeure.
Comment la donation temporaire d’usufruit réduit-elle mon assiette fiscale ?
En consentant une donation temporaire d’usufruit à la FNH, vous retirez temporairement la valeur de la pleine propriété du bien de votre déclaration. Contrairement à une simple réduction, le bien sort totalement de votre patrimoine net taxable pendant la durée du démembrement. C'est une solution particulièrement efficace pour neutraliser la fiscalité d'un patrimoine immobilier improductif tout en conservant la nue-propriété.
Peut-on déduire un don IFI si l'on détient des parts de SCPI ou de SCI ?
Oui, les parts de détention d’un bien immobilier en SCI ou vos investissements en SCPI entrent dans le calcul de votre base imposable. Un don à la FNH permet de réduire l'impôt global généré par ces actifs immobiliers financiers à hauteur de 75 % du montant versé. Cela permet d'optimiser le rendement net de votre patrimoine pierre-papier en diminuant les charges fiscales associées.
Quels sont les avantages de donner la nue-propriété d'un bien à la fondation ?
Donner la nue-propriété permet de diviser la charge de l'impôt entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI. Dans ce cas précis, vous ne déclarez que la valeur de l'usufruit immobilier au lieu de la pleine propriété, ce qui réduit immédiatement votre base imposable. C'est une stratégie patrimoniale de long terme qui prépare votre succession tout en agissant pour la planète.
Pourquoi respecter le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 ?
Anticiper le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 est essentiel pour calculer le montant exact du don nécessaire pour annuler ou réduire votre impôt. Pour être déductible de votre déclaration 2026, votre don doit impérativement être réceptionné avant la date limite de dépôt du formulaire 2042-IFI. Une gestion rigoureuse de ce timing vous évite de dépasser le plafonnement de l'IFI sans pouvoir reporter l'excédent.
Comment calculer le montant optimal de son don à la FNH ?
Pour réduire votre impôt, vous pouvez utiliser un simulateur de calcul IFI 2026 en divisant votre impôt dû par 0,75. Par exemple, un don de 10 000 € réduit votre impôt de 7 500 €, dans la limite d'un avantage fiscal de 50 000 € par an. Cette réduction d’impôt grâce aux dons est l'un des dispositifs les plus puissants pour piloter votre fiscalité tout en finançant la transition écologique.
Peut-on déduire les charges de travaux lors de l'évaluation du patrimoine ?
Oui, les charges déductibles incluent les dettes liées à l'acquisition, à la rénovation ou à l'entretien de vos biens. Ces dépenses viennent diminuer votre patrimoine net taxable s'exprimant par la valeur vénale des biens immobiliers au 1er janvier. En combinant ces déductions passives avec un don actif à la FNH, vous optimisez totalement votre situation au regard de la Loi de finances 2026.
Quelles sont les spécificités de l'IFI pour une résidence principale ?
Votre résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale avant d'être intégrée à votre actif. Si, malgré cet abattement, vous franchissez le seuil d’imposition à l'IFI, le don à une fondation reste le meilleur moyen de compenser la fiscalité sur votre lieu de vie. C’est une option souvent privilégiée par les propriétaires dont le patrimoine est principalement constitué de leur habitation.
Pourquoi la valeur vénale des biens immobiliers doit-elle être estimée avec soin ?
Une estimation juste évite les risques de prescription fiscale et sécurise votre déclaration auprès de l'administration. La valeur doit correspondre au prix du marché au 1er janvier 2026, en tenant compte des particularités comme les biens immobiliers en indivision. Une évaluation précise vous permet de savoir exactement si vous vous situez dans les tranches hautes du barème IFI 2026.
Comment obtenir mon reçu fiscal après un don à la FNH ?
Dès réception de votre soutien, la FNH vous envoie un reçu fiscal que vous devrez conserver comme justificatif pour votre déduction fiscale des dons. Ce document est indispensable en cas de demande de précision de l'administration fiscale concernant votre formulaire 2042-IFI. Grâce à ce reçu, vous attestez officiellement de votre contribution à la protection de l'environnement et de la biodiversité.
