L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), créé en 1989, a été remplacé lors de la première loi de Finances du gouvernement Macron par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Qu’induit la mise en œuvre de ce nouvel impôt ? Quelles sont les différences ? Y-a-t-il des points qui demeurent identiques ?
ISF- IFI : Les différences
Avec l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, les personnes qui avaient un patrimoine net taxable compris entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros déclaraient leur ISF en même temps que leurs revenus via le formulaire 2042-C. En revanche, lorsque le montant net taxable de leur patrimoine était égal ou supérieur à 2,57 millions, elles devaient remplir le formulaire 2725. Dorénavant, les contribuables doivent remplir le formulaire 2042-IFI dès que leur patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. La déclaration IFI s’effectue toujours au même moment que la déclaration de l’impôt sur le revenu.
Pour faciliter votre calcul de l'IFI 2026, la notice explicative de la déclaration IFI et le simulateur de calcul IFI 2026 sont des outils essentiels mis à disposition par l'administration. Le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 suit le même calendrier que celui de la déclaration de revenus, permettant une gestion administrative harmonisée.
La principale différence entre ces deux impôts réside dans la base d’imposition. L’ISF portait sur l’ensemble des actifs du foyer fiscal, que ce soit des biens mobiliers ou immobiliers. Il comprenait les actions et parts sociales, les placements bancaires et financiers, les autres valeurs mobilières, l’épargne, les liquidités, les meubles et véhicules, etc. Désormais, l’IFI restreint ce champ d’application au seul patrimoine immobilier non professionnel, biens bâtis et non bâtis. Il inclut les immeubles, appartements, maisons, les placements immobiliers, les immeubles et fractions d’immeubles détenus indirectement via des sociétés civiles immobilières (SCI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
L'IFI englobe également les investissements en SCPI et la détention d'un bien immobilier en SCI, éléments à prendre en compte dans la composition du patrimoine net taxable. Les contribuables doivent également déclarer les biens immobiliers à l'étranger ainsi que les biens immobiliers en indivision, qui figurent au même titre dans l'assiette d'imposition. Cette extension du champ d'application nécessite une évaluation précise de l'évaluation du patrimoine immobilier et de la valeur vénale des biens immobiliers détenus.
Puisque ce sont uniquement les biens immobiliers qui sont comptabilisés dans le calcul de l’IFI, les contribuables assujettis à ce nouvel impôt sont moins nombreux qu’avec l’ISF.
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ISF- IFI : Ce qui reste inchangé
Bien que l’assiette fiscale soit allégée, le gouvernement a laissé de nombreux points identiques.
- Le seuil d’imposition est toujours fixé à 1,3 million d’euros ;
- Le barème IFI suit le même taux d’imposition, allant de 0% à 1,5% ;
- Les déductions telles que l’abattement de 30% sur la résidence principale, l’exonération complète des biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles et la réduction d’impôt de 75% pour les dons effectués au profit d’associations ou de fondations reconnues d’utilité publique sont maintenues.
La réduction d'impôt grâce aux dons constitue d’ailleurs un levier majeur de défiscalisation immobilière pour les contribuables assujettis à l'IFI. Parmi les dispositifs fiscaux proposés, la donation temporaire d'usufruit et l'usufruit immobilier offrent des opportunités intéressantes de transmission patrimoniale avec avantage fiscal. La Loi de finances 2026 précise les conditions de la déduction fiscale des dons et les charges déductibles, permettant une optimisation stratégique du patrimoine immobilier improductif.
En tant qu'association habilitée, la Fondation pour la Nature et l'Homme figure parmi les rares organismes d'utilité publique qui peuvent permettre aux contribuables de soutenir la transformation écologique du patrimoine naturel tout en bénéficiant de réductions d'impôt substantielles sur leur base d'imposition IFI.
Vos questions sur l'IFI 2026
Pourquoi l'IFI a-t-il remplacé l'ISF ?
L'IFI a été instauré pour recentrer la fiscalité sur la "rente immobilière" et inciter les contribuables à orienter leur épargne vers l'économie productive et les actifs mobiliers. Contrairement à l'ancien ISF, cet impôt exclut désormais de son calcul les placements financiers, les comptes bancaires et les contrats d'assurance-vie.
Quel est le seuil d'imposition à l'IFI ?
Vous êtes assujetti à l'IFI dès que la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable atteint ou dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année. Contrairement à ce que vous indiquiez, ce seuil s'apprécie impérativement au 1er janvier 2026 et non à la date limite de dépôt de votre déclaration.
Comment calculer votre IFI pour 2026 ?
Le calcul s'effectue en appliquant un barème progressif sur la valeur nette de votre patrimoine après déduction des dettes et de l'abattement de 30 % sur votre résidence principale. Bien que le seuil de déclenchement soit de 1,3 million d'euros, le calcul de l'impôt commence réellement dès 800 000 euros selon les tranches en vigueur.
Quels biens immobiliers sont inclus dans le calcul de l'IFI ?
L'assiette comprend tous les immeubles bâtis ou non bâtis détenus directement, ainsi que les parts de sociétés (SCI, SCPI, OPCI) pour leur quote-part représentative de biens immobiliers. Les actifs situés hors de France doivent également être intégrés, sauf si une convention fiscale internationale prévoit une exonération spécifique dans le pays de résidence.
Peut-on réduire son impôt IFI grâce aux dons ?
Les dons aux fondations reconnues d'utilité publique permettent de réduire directement le montant de votre impôt de 75 % des sommes versées, dans la limite annuelle de 50 000 euros. Attention, cette réduction s'impute sur le montant final de l'impôt à payer et non sur l'assiette (la base) de calcul de votre patrimoine comme vous le mentionniez.
Qu'est-ce que la donation temporaire d'usufruit ?
La Donation Temporaire d'Usufruit (DTU) consiste à céder temporairement les revenus et l'usage d'un bien à un organisme d'intérêt général, ce qui entraîne la sortie totale du bien de votre patrimoine taxable. Contrairement à une simple réduction d'impôt, il s'agit d'une stratégie d'effacement de l'assiette fiscale puisque c'est l'usufruitier qui assume normalement la charge de l'impôt.
Comment déclarer votre IFI en 2026 ?
La déclaration se fait obligatoirement via l'annexe 2042-IFI, jointe à votre déclaration de revenus globale et déposée selon le calendrier fiscal printanier. Même si vous n'avez aucun revenu imposable à l'impôt sur le revenu, vous devez remplir cette déclaration dès lors que votre patrimoine immobilier dépasse le seuil légal.
Quels sont les barèmes et tranches de l'IFI ?
Le barème est composé de six tranches dont les taux progressent de 0,5 % pour la fraction comprise entre 800 000 € et 1,3 million €, jusqu'à 1,5 % au-delà de 10 millions €. Cette structure progressive signifie que chaque fraction de votre patrimoine est taxée au taux correspondant à sa tranche respective.
Peut-on bénéficier du plafonnement de l'IFI ?
Le plafonnement garantit que le total formé par votre IFI et vos impôts sur le revenu ne dépasse pas 75 % de vos revenus mondiaux de l'année précédente. Si ce seuil est franchi, l'excédent vient réduire le montant de votre IFI, mais ce mécanisme ne peut en aucun cas générer un remboursement ou un crédit d'impôt.
Comment les charges déductibles influencent-elles votre IFI ?
Seules les dettes contractées pour l'acquisition, la reconstruction ou l'amélioration de vos biens immobiliers taxables viennent diminuer la base de calcul de votre impôt. Les impôts liés à la détention du bien, comme la taxe foncière, sont déductibles, alors que les impôts liés à l'occupation, comme la taxe d'habitation, ne le sont pas.
