L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), créé en 1989, a été remplacé lors de la première loi de Finances du gouvernement Macron par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Qu’induit la mise en œuvre de ce nouvel impôt ? Quelles sont les différences ? Y-a-t-il des points qui demeurent identiques ?
ISF- IFI : Les différences
Avec l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, les personnes qui avaient un patrimoine net taxable compris entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros déclaraient leur ISF en même temps que leurs revenus via le formulaire 2042-C. En revanche, lorsque le montant net taxable de leur patrimoine était égal ou supérieur à 2,57 millions, elles devaient remplir le formulaire 2725. Dorénavant, les contribuables doivent remplir le formulaire 2042-IFI dès que leur patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. La déclaration IFI s’effectue toujours au même moment que la déclaration de l’impôt sur le revenu.
Pour faciliter votre calcul de l'IFI 2026, la notice explicative de la déclaration IFI et le simulateur de calcul IFI 2026 sont des outils essentiels mis à disposition par l'administration. Le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 suit le même calendrier que celui de la déclaration de revenus, permettant une gestion administrative harmonisée.
La principale différence entre ces deux impôts réside dans la base d’imposition. L’ISF portait sur l’ensemble des actifs du foyer fiscal, que ce soit des biens mobiliers ou immobiliers. Il comprenait les actions et parts sociales, les placements bancaires et financiers, les autres valeurs mobilières, l’épargne, les liquidités, les meubles et véhicules, etc. Désormais, l’IFI restreint ce champ d’application au seul patrimoine immobilier non professionnel, biens bâtis et non bâtis. Il inclut les immeubles, appartements, maisons, les placements immobiliers, les immeubles et fractions d’immeubles détenus indirectement via des sociétés civiles immobilières (SCI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
L'IFI englobe également les investissements en SCPI et la détention d'un bien immobilier en SCI, éléments à prendre en compte dans la composition du patrimoine net taxable. Les contribuables doivent également déclarer les biens immobiliers à l'étranger ainsi que les biens immobiliers en indivision, qui figurent au même titre dans l'assiette d'imposition. Cette extension du champ d'application nécessite une évaluation précise de l'évaluation du patrimoine immobilier et de la valeur vénale des biens immobiliers détenus.
Puisque ce sont uniquement les biens immobiliers qui sont comptabilisés dans le calcul de l’IFI, les contribuables assujettis à ce nouvel impôt sont moins nombreux qu’avec l’ISF.
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ISF- IFI : Ce qui reste inchangé
Bien que l’assiette fiscale soit allégée, le gouvernement a laissé de nombreux points identiques.
- Le seuil d’imposition est toujours fixé à 1,3 million d’euros ;
- Le barème IFI suit le même taux d’imposition, allant de 0% à 1,5% ;
- Les déductions telles que l’abattement de 30% sur la résidence principale, l’exonération complète des biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles et la réduction d’impôt de 75% pour les dons effectués au profit d’associations ou de fondations reconnues d’utilité publique sont maintenues.
La réduction d'impôt grâce aux dons constitue d’ailleurs un levier majeur de défiscalisation immobilière pour les contribuables assujettis à l'IFI. Parmi les dispositifs fiscaux proposés, la donation temporaire d'usufruit et l'usufruit immobilier offrent des opportunités intéressantes de transmission patrimoniale avec avantage fiscal. La Loi de finances 2026 précise les conditions de la déduction fiscale des dons et les charges déductibles, permettant une optimisation stratégique du patrimoine immobilier improductif.
En tant qu'association habilitée, la Fondation pour la Nature et l'Homme figure parmi les rares organismes d'utilité publique qui peuvent permettre aux contribuables de soutenir la transformation écologique du patrimoine naturel tout en bénéficiant de réductions d'impôt substantielles sur leur base d'imposition IFI.
Vos questions sur l'IFI 2026
