L’impôt sur la Fortune Immobilière se calcule suivant un barème progressif composé de tranches d’imposition. Vous pouvez bénéficier d’une réduction totale ou partielle de l’IFI selon la nature de vos biens.
Diminuer la base de calcul de l’IFI
Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour alléger la base de calcul de l’IFI, soit en profitant d’une exonération totale soit partielle.
Les biens professionnels :
Le calcul de l'IFI 2026 intègre plusieurs mécanismes de réduction d'impôt adaptés à votre situation patrimoniale. La base de calcul tient compte de la valeur vénale des biens immobiliers, des investissements en SCPI et de la détention d'un bien immobilier en SCI, autant de composantes qui peuvent bénéficier de déductions fiscales spécifiques. Comprendre le fonctionnement du barème IFI et des tranches de l'IFI vous permet d'optimiser votre défiscalisation immobilière en toute connaissance de cause.
Les locaux commerciaux et industriels, les biens agricoles, les bois et forêts exploités à titre professionnel ou les parts de SCI qui possèdent des biens professionnels sont totalement exonérés d’impôts. Ces biens doivent correspondre à l’activité principale du contribuable et être déclarés dans le formulaire 2042 IFI.
Les autres biens :
Les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants, les bois et forêts gérés de manière durable sur une période de 30 ans ainsi que les biens ruraux loués par bail à long terme font partie des biens qui bénéficient d’une exonération partielle de l’IFI (généralement à hauteur de 75 %). En revanche, les biens immobiliers classés monuments historiques ne bénéficient d'aucune exonération spécifique au titre de l'IFI, sauf s'ils remplissent les conditions de biens professionnels.
L’abattement sur la résidence principale
L’abattement de 30 % sur la résidence principale est applicable lorsque celle-ci est détenue en pleine propriété par une personne physique. En revanche, cet abattement ne s'applique pas si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) de gestion, même si l'associé y a sa résidence principale. En fonction de votre situation personnelle, le champ d’application de l’abattement varie :
| Personne physique ou morale possédant la résidence principale | Modalités d’application |
| Couple faisant une déclaration IFI séparée | Chaque personne bénéficie de l’abattement |
| Couple vivant séparément mais avec une déclaration IFI partagée | Une seule habitation bénéficie de l’abattement |
| Usufruitier déclarant la pleine propriété de la résidence principale en démembrement | L’usufruitier profite de l’abattement |
| L’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent la résidence principale en démembrement | L’occupant de la résidence principale profite de l’exonération |
| Société de copropriété | Chacun des associés bénéficie de l’abattement |
L'évaluation du patrimoine immobilier est indispensable pour déterminer l'éligibilité à cet abattement de 30 %. Que vous bénéficiez d'une donation temporaire d'usufruit ou que vous déclariez une usufruit immobilière, les règles d'application changent selon votre régime de propriété. Le seuil d'imposition à l'IFI et le calendrier IFI 2026 requièrent une attention particulière pour ne pas compromettre vos droits à cet avantage fiscal majeur.
À savoir : Il faut prendre en compte sa valeur vénale réelle sur le marché immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition.
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Les dettes déductibles
Les dettes liées aux actifs immobiliers taxables
Le patrimoine net taxable de l’IFI prend en compte l’ensemble de vos biens immobiliers imposables, après déduction de certaines dettes existantes au 1er janvier, telles que :
- Les frais suite à des travaux (rénovation, agrandissement, construction, entretien, etc.) ;
- Les emprunts en vue d’acquérir un bien imposable ;
- Le paiement d’impôts dus à raison des propriétés immobilières concernées (taxe foncière, taxe de revitalisation, etc.). La taxe d'habitation (si applicable) et l'IFI lui-même ne sont pas déductibles.
À savoir : Il existe des dettes non déductibles. C’est le cas notamment des dettes contractées pour l’achat d’un bien immobilier complètement exonéré.
Le plafonnement des dettes
Si votre patrimoine immobilier a une valeur réelle supérieure à 5 millions d’euros et que la somme totale des dettes excède 60 % de cette valeur, alors la fraction des dettes dépassant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 %.
Au-delà des exonérations techniques, la déduction fiscale des dons et la donation temporaire d'usufruit constituent des leviers puissants de réduction d'impôt grâce aux dons. Les charges déductibles liées à votre patrimoine immobilier improductif peuvent également être valorisées dans votre notice explicative de la déclaration IFI et votre formulaire 2042-IFI. Cette optimisation fiscale s'inscrit dans une stratégie globale de gestion de votre impôt sur la fortune immobilière.
Les dons aux associations
Les dons aux associations ou aux fondations reconnues d’utilité publique vous permettent de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur la Fortune Immobilière à hauteur de 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 € par an. Cela correspond à un don d’une valeur maximale de : 50 000/0,75 = 66 667€
Si votre don est supérieur au montant de votre IFI, vous avez la possibilité de ventiler ce don : une partie pour réduire votre IFI, et la partie restante pour bénéficier d'une réduction au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR), dans la limite de 20 % de votre revenu imposable. Attention, la fraction d'un même don ne peut pas donner lieu à un double avantage fiscal, et le surplus de réduction IFI n'est pas reportable sur les années suivantes.
A noter : La Fondation pour la Nature et l'Homme figure parmi les rares associations spécialisées dans la nature, l'environnement et la biodiversité qui sont habilitées à recevoir des dons générant une réduction d'IFI, vous permettant ainsi de soutenir concrètement la cause environnementale tout en optimisant votre fiscalité patrimoniale.
Vos questions sur l'IFI 2026
Pourquoi les biens professionnels sont-ils exonérés de l'IFI ?
Les biens professionnels sont exonérés car l’impôt cible exclusivement le patrimoine immobilier de placement et non les outils nécessaires à l'exercice effectif d'une activité économique. Cette mesure concerne les actifs utilisés pour votre profession principale ou les parts de sociétés sous réserve de remplir des conditions strictes de fonctions de direction et de seuils de détention.
Comment fonctionne l'abattement de 30 % sur la résidence principale ?
Un abattement de 30 % s’applique sur la valeur vénale de la résidence principale à condition qu'elle soit détenue en direct par les membres du foyer fiscal. Cet avantage est en revanche légalement exclu pour les biens détenus par l'intermédiaire d'une SCI, même si une décote pour illiquidité peut parfois être appliquée.
Peut-on déduire toutes ses dettes du calcul de l'IFI 2026 ?
Seules les dettes existant au 1er janvier et liées à l'acquisition, la réparation ou l'amélioration d'actifs taxables sont déductibles de votre assiette. Pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros, la déduction des dettes est toutefois limitée dès lors que l'endettement dépasse 60 % de la valeur des biens.
Quels sont les biens bénéficiant d'une exonération partielle de l'IFI ?
Les bois, forêts et certains biens ruraux loués à long terme bénéficient d'une exonération de 75 % de leur valeur sous réserve d'un engagement de gestion durable. Ce taux de faveur est toutefois ramené à 50 % pour la fraction de la valeur de ces biens excédant un seuil fixé annuellement par l'administration.
Comment les investissements en SCPI sont-ils traités à l’IFI ?
Les parts de SCPI sont imposables uniquement pour la quote-part de leur valeur représentative d'actifs immobiliers détenus par la société au 1er janvier. Cette règle de transparence fiscale s'applique de la même manière si ces parts sont logées dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation.
Peut-on ventiler un don pour obtenir plusieurs réductions d’impôt ?
Il est tout à fait possible de répartir un don important entre la réduction d'IFI et la réduction d'impôt sur le revenu pour optimiser vos plafonds fiscaux. Néanmoins, une même fraction de versement ne peut jamais donner lieu à deux avantages simultanés, ce qui impose une ventilation précise des montants déclarés.
Quelles associations permettent une réduction d’IFI ?
Seuls les dons effectués au profit de Fondations Reconnues d’Utilité Publique ou de certains organismes d'enseignement supérieur ouvrent droit à une réduction d'impôt de 75 %. Les simples associations loi 1901 sont généralement exclues de ce dispositif, d'où l'importance de vérifier l'éligibilité de l'organisme bénéficiaire avant de donner. C'est le cas de la FNH !
Comment la donation temporaire d’usufruit réduit-elle l’IFI ?
En transmettant temporairement l'usufruit d'un bien à un organisme d'intérêt général, le propriétaire voit le bien sortir intégralement de son patrimoine taxable. Puisque l'usufruitier déclare normalement la pleine propriété à l'IFI, le nu-propriétaire n'a plus rien à déclarer sur cet actif pendant toute la durée du démembrement.
Quel est le calendrier de déclaration de l'IFI 2026 ?
La déclaration s'effectue via l'annexe 2042-IFI en même temps que votre déclaration de revenus, selon un calendrier IFI défini par les autorités fiscales. Votre patrimoine immobilier doit être scrupuleusement évalué selon sa valeur vénale au 1er janvier 2026 pour éviter tout retard ou pénalité.
Quelles sont les conséquences d’une mauvaise évaluation des biens ?
Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal accompagné d'intérêts de retard et d'une majoration minimale de 10 % pour insuffisance de déclaration. Il est vivement conseillé d'utiliser les références de vente locales disponibles sur l'outil officiel Patrim pour justifier la valeur retenue face à l'administration.
