Dès lors que vous possédez un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur excédant 1,3 million d’euros au 1er janvier 2026 et que vous êtes fiscalement domicilié en France, vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière. Alors quels sont les biens à déclarer ? Quelles peuvent être les dettes déductibles ? Quelle est la réglementation fiscale en vigueur ? Comment s’effectue le paiement de l’IFI ? Voici un guide qui répondra à toutes vos questions.
Foyer fiscal : comment est-il défini ?
Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, le foyer fiscal peut être constitué soit d’une personne seule soit de deux personnes (pacs, concubinage ou mariage) et des éventuels enfants mineurs. À savoir : un enfant majeur, même s’il est rattaché au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, dès lors qu’il possède un patrimoine net taxable dépassant 1,3 million d’euros, représente un foyer fiscal à lui seul au regard de l'IFI. Il doit donc effectuer sa propre déclaration IFI.
Assiette fiscale de l'IFI
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les biens immobiliers destinés à un usage privé, ceux utilisés à des fins professionnelles ne rentrent pas dans l’assiette fiscale de l’IFI.
Les biens imposables
L’assiette fiscale de l’IFI porte sur le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement dont vous êtes propriétaires au 1er janvier 2026. Il s’agit des biens immobiliers bâtis (appartements, maisons, garages, biens en cours de construction au 1er janvier 2026, etc.) et non bâtis (terrains agricoles, terrains à bâtir, etc.), ainsi que des immeubles détenus via des parts ou des actions de sociétés (SCPI, OPCI, SCI). Pour les biens immobiliers, vous devez indiquer leur valeur vénale (qui dépend de l’évolution du marché immobilier) au 1er janvier 2026.
Une évaluation du patrimoine immobilier rigoureuse est essentielle pour déterminer précisément votre base taxable au 1er janvier 2026. Cette démarche doit impérativement inclure la détention d’un bien immobilier en SCI ainsi que vos investissements en SCPI, qui sont imposables à hauteur de la valeur représentative des immeubles détenus par la société.
Les biens totalement ou partiellement exonérés
Certains biens bénéficient d’une exonération totale ou partielle :
- Les biens à usage professionnel sont totalement exonérés (sous conditions de seuils de détention et d'exercice effectif de l'activité) ;
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % ;
- Certains biens comme les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %) et les biens ruraux loués par bail à long terme sont partiellement exonérés.
Les dettes déductibles
Elles recouvrent notamment des dépenses liées :
- À l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers au prorata de la valeur imposable) ;
- À des travaux de construction, d’agrandissement, de rénovation, d’entretien ;
- Aux impôts liés à la propriété (taxe foncière, mais pas la taxe d'habitation).
Toutefois, il existe un plafond de dettes déductibles : si la valeur réelle de votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions d’euros et que la somme totale des dettes dépasse 60 % de cette valeur, alors le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Pour affiner votre stratégie, l'utilisation d'un simulateur de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière 2026 permet d'anticiper le montant dû selon les nouvelles tranches de l’impôt sur la fortune immobilière.
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Calcul et paiement de l’IFI
Le taux d’imposition
D’après l’article 977 du code général des impôts, l’IFI est calculé suivant un barème progressif : en fonction de la tranche à laquelle correspond votre patrimoine net taxable, le taux d’imposition diffère. En outre, il faut souligner deux points. D’une part, une différence existe entre la base de calcul de l’IFI établie à 800 000 euros et le seuil de déclenchement fixé à 1,3 million d’euros. D’autre part, le total de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune immobilière ne doit pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente.
Au-delà du calcul brut, la réduction d’impôt grâce aux dons constitue un levier puissant pour transformer un patrimoine immobilier improductif en un moteur de changement écologique. En choisissant la déduction fiscale des dons ou une donation temporaire d’usufruit, vous agissez directement sur votre pression fiscale tout en protégeant la biodiversité. A noter que la FNH fait partie des rares associations œuvrant pour la nature, l’environnement et la biodiversité habilitées à proposer ce dispositif fiscal, permettant d’agir concrètement tout en optimisant sa transmission.
Le paiement de l’IFI
La déclaration de l'IFI s'effectue en même temps et sur le même formulaire que la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI). Le paiement doit obligatoirement être effectué de manière dématérialisée (paiement direct en ligne ou prélèvement) dès lors que le montant de l'impôt est supérieur à 300 euros.
Dès lors que votre résidence principale est équipée d’un accès à Internet, vous devez obligatoirement effectuer votre déclaration en ligne via le site « impots.gouv.fr ». La déclaration papier n'est tolérée que pour les contribuables dont la résidence n'est pas connectée ou qui sont dans l'incapacité d'utiliser les outils numériques.
Retard de déclaration ou de paiement : les sanctions
Vous n'avez pas respectez le calendrier IFI 2026 ? En cas de retard, des pénalités s’appliquent comme suit :
- Une majoration de 10 % de l’impôt dû en l'absence de mise en demeure ou dans les 30 jours suivant une mise en demeure ;
- 40 % si la déclaration n'a pas été déposée dans les 30 jours suivant la mise en demeure ;
- Par ailleurs, si le paiement n’est pas effectué avant la date limite, une majoration de 10 % est appliquée. Les intérêts de retard s'élèvent à 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an).
Vos questions sur l'IFI 2026
