Dès lors que vous possédez un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur excédant 1,3 million d’euros au 1er janvier 2026 et que vous êtes fiscalement domicilié en France, vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière. Alors quels sont les biens à déclarer ? Quelles peuvent être les dettes déductibles ? Quelle est la réglementation fiscale en vigueur ? Comment s’effectue le paiement de l’IFI ? Voici un guide qui répondra à toutes vos questions.
Foyer fiscal : comment est-il défini ?
Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, le foyer fiscal peut être constitué soit d’une personne seule soit de deux personnes (pacs, concubinage ou mariage) et des éventuels enfants mineurs. À savoir : un enfant majeur, même s’il est rattaché au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, dès lors qu’il possède un patrimoine net taxable dépassant 1,3 million d’euros, représente un foyer fiscal à lui seul au regard de l'IFI. Il doit donc effectuer sa propre déclaration IFI.
Assiette fiscale de l'IFI
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les biens immobiliers destinés à un usage privé, ceux utilisés à des fins professionnelles ne rentrent pas dans l’assiette fiscale de l’IFI.
Les biens imposables
L’assiette fiscale de l’IFI porte sur le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement dont vous êtes propriétaires au 1er janvier 2026. Il s’agit des biens immobiliers bâtis (appartements, maisons, garages, biens en cours de construction au 1er janvier 2026, etc.) et non bâtis (terrains agricoles, terrains à bâtir, etc.), ainsi que des immeubles détenus via des parts ou des actions de sociétés (SCPI, OPCI, SCI). Pour les biens immobiliers, vous devez indiquer leur valeur vénale (qui dépend de l’évolution du marché immobilier) au 1er janvier 2026.
Une évaluation du patrimoine immobilier rigoureuse est essentielle pour déterminer précisément votre base taxable au 1er janvier 2026. Cette démarche doit impérativement inclure la détention d’un bien immobilier en SCI ainsi que vos investissements en SCPI, qui sont imposables à hauteur de la valeur représentative des immeubles détenus par la société.
Les biens totalement ou partiellement exonérés
Certains biens bénéficient d’une exonération totale ou partielle :
- Les biens à usage professionnel sont totalement exonérés (sous conditions de seuils de détention et d'exercice effectif de l'activité) ;
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % ;
- Certains biens comme les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %) et les biens ruraux loués par bail à long terme sont partiellement exonérés.
Les dettes déductibles
Elles recouvrent notamment des dépenses liées :
- À l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers au prorata de la valeur imposable) ;
- À des travaux de construction, d’agrandissement, de rénovation, d’entretien ;
- Aux impôts liés à la propriété (taxe foncière, mais pas la taxe d'habitation).
Toutefois, il existe un plafond de dettes déductibles : si la valeur réelle de votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions d’euros et que la somme totale des dettes dépasse 60 % de cette valeur, alors le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Pour affiner votre stratégie, l'utilisation d'un simulateur de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière 2026 permet d'anticiper le montant dû selon les nouvelles tranches de l’impôt sur la fortune immobilière.
Guide fiscal spécial IFI 2026
Découvrez comment contribuer à la transformation écologique et défiscaliser votre impôt
Télécharger (format pdf - 825 Ko)
Calcul et paiement de l’IFI
Le taux d’imposition
D’après l’article 977 du code général des impôts, l’IFI est calculé suivant un barème progressif : en fonction de la tranche à laquelle correspond votre patrimoine net taxable, le taux d’imposition diffère. En outre, il faut souligner deux points. D’une part, une différence existe entre la base de calcul de l’IFI établie à 800 000 euros et le seuil de déclenchement fixé à 1,3 million d’euros. D’autre part, le total de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune immobilière ne doit pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente.
Au-delà du calcul brut, la réduction d’impôt grâce aux dons constitue un levier puissant pour transformer un patrimoine immobilier improductif en un moteur de changement écologique. En choisissant la déduction fiscale des dons ou une donation temporaire d’usufruit, vous agissez directement sur votre pression fiscale tout en protégeant la biodiversité. A noter que la FNH fait partie des rares associations œuvrant pour la nature, l’environnement et la biodiversité habilitées à proposer ce dispositif fiscal, permettant d’agir concrètement tout en optimisant sa transmission.
Le paiement de l’IFI
La déclaration de l'IFI s'effectue en même temps et sur le même formulaire que la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI). Le paiement doit obligatoirement être effectué de manière dématérialisée (paiement direct en ligne ou prélèvement) dès lors que le montant de l'impôt est supérieur à 300 euros.
Dès lors que votre résidence principale est équipée d’un accès à Internet, vous devez obligatoirement effectuer votre déclaration en ligne via le site « impots.gouv.fr ». La déclaration papier n'est tolérée que pour les contribuables dont la résidence n'est pas connectée ou qui sont dans l'incapacité d'utiliser les outils numériques.
Retard de déclaration ou de paiement : les sanctions
Vous n'avez pas respectez le calendrier IFI 2026 ? En cas de retard, des pénalités s’appliquent comme suit :
- Une majoration de 10 % de l’impôt dû en l'absence de mise en demeure ou dans les 30 jours suivant une mise en demeure ;
- 40 % si la déclaration n'a pas été déposée dans les 30 jours suivant la mise en demeure ;
- Par ailleurs, si le paiement n’est pas effectué avant la date limite, une majoration de 10 % est appliquée. Les intérêts de retard s'élèvent à 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an).
Vos questions sur l'IFI 2026
Comment la réduction d’impôt grâce aux dons fonctionne-t-elle avec la FNH ?
En effectuant un don à la Fondation pour la Nature et l'Homme, vous bénéficiez d'une réduction de 75 % du montant versé sur votre impôt final. Cette défiscalisation immobilière en 2026 est plafonnée à 50 000 €, ce qui équivaut à un don de 66 667 €. C'est un moyen concret d'allier protection de l'environnement et optimisation fiscale.
Peut-on déduire les dettes liées à une résidence principale ?
Oui, les dettes contractées pour l'acquisition ou l'entretien de votre résidence principale sont déductibles, mais elles doivent être rapportées à la valeur imposable du bien. Rappelons que la résidence principale bénéficie déjà d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Le calcul doit être précis pour respecter le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière en 2026.
Quels sont les actifs concernés par l'usufruit immobilier ?
L'usufruit immobilier concerne le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être le plein propriétaire. Dans le cadre de l'IFI, c'est généralement l'usufruitier qui est imposable sur la valeur totale du bien en pleine propriété. La donation temporaire d’usufruit à une fondation comme la FNH permet toutefois de sortir le bien de son patrimoine taxable pendant une période définie.
Quelles sont les tranches de l’impôt sur la fortune immobilière en vigueur ?
Le barème de l’impôt sur la fortune immobilière en 2026 est progressif et s'applique dès que le patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Les taux s'échelonnent de 0,50 % à 1,50 % selon la valeur des actifs. Une bonne compréhension de ces tranches est indispensable pour évaluer l'impact du plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière.
Pourquoi utiliser un simulateur de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière 2026 ?
L'utilisation d'un outil de simulation permet d'obtenir une estimation précise de votre impôt en fonction de la valeur vénale de vos actifs. Cela vous aide à anticiper votre trésorerie avant l'ouverture du calendrier de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière 2026. En connaissant votre tranche, vous pouvez mieux planifier vos dons déductibles.
Comment déclarer des biens immobiliers à l’étranger ?
Les contribuables domiciliés fiscalement en France doivent déclarer l'ensemble de leurs biens immobiliers à l’étranger. Ces actifs entrent dans le calcul du patrimoine net taxable global, sous réserve des conventions fiscales internationales. Il est conseillé de consulter la notice explicative de la déclaration IFI pour éviter toute erreur.
Peut-on déduire les dépenses de rénovation énergétique ?
Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement constituent des charges déductibles s'ils sont encore dus au 1er janvier. Cela inclut les dettes liées à la transition écologique de vos logements. Ces déductions permettent de réduire mécaniquement votre assiette fiscale avant l'application du barème.
Pourquoi la valeur vénale des biens immobiliers est-elle la référence ?
La valeur vénale des biens immobiliers correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché au 1er janvier 2026. Contrairement à une valeur historique, elle reflète la réalité économique actuelle. Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal durant le délai de prescription fiscale.
Comment s'applique le plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière ?
Le dispositif de plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière empêche que le cumul de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne dépasse 75 % des revenus de l'année précédente. Si ce seuil est franchi, l'IFI est réduit de l'excédent. C'est une protection essentielle pour les contribuables disposant d'un fort patrimoine mais de faibles revenus.
Quelles sont les obligations pour les biens immobiliers en indivision ?
Les biens immobiliers en indivision doivent être déclarés par chaque co-indivisaire à hauteur de sa quote-part. Il est fréquent d'appliquer une légère décote sur la valeur de la part en raison des contraintes liées à l'indivision. Cette précision doit figurer dans votre formulaire 2042-IFI lors de la campagne déclarative.
