La SCI familiale s’est imposée comme l’un des outils patrimoniaux les plus utilisés par les foyers soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière. Souple, transmissible et fiscalement stratégique, elle est devenue le véhicule patrimonial privilégié des gestionnaires de patrimoine. Pourtant, son traitement à l’IFI reste souvent mal compris, notamment lorsqu’il s’agit de l’évaluation des parts sociales, des décotes applicables et des opportunités de réduction d'IFI. En 2026, dans un contexte marqué par la stabilité du seuil d'imposition et le renforcement du contrôle de l’évaluation du patrimoine immobilier, maîtriser ces mécanismes est essentiel pour sécuriser son calcul de l’IFI et optimiser sa stratégie de réduction d’impôt.
La SCI familiale, un outil central dans l’assiette de l’IFI
La détention d’un bien immobilier en SCI ne permet pas d’échapper à l’IFI. Contrairement à certaines idées reçues, les parts de SCI entrent pleinement dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière dès lors qu’elles représentent un patrimoine immobilier taxable supérieur au seuil d’imposition à l’IFI, fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable. L’administration fiscale considère que la SCI est fiscalement semi-transparente pour l’IFI : ce ne sont pas les parts en tant que titres financiers qui sont imposées, mais la fraction de leur valeur correspondant aux biens ou droits immobiliers détenus par la société.
La SCI familiale est toutefois très utilisée pour organiser la détention collective de biens immobiliers, faciliter la transmission et dissocier la propriété économique du pouvoir de gestion. Elle peut détenir une résidence principale, des biens locatifs nus ou meublés, voire des biens immobiliers à l’étranger. Tous ces actifs doivent être intégrés dans l’évaluation du patrimoine immobilier, à l’exception des actifs affectés à une activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) de la société, ce qui reste rare dans le cadre familial. Il est à noter que l'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique généralement pas lorsque celle-ci est détenue via une SCI de gestion, sauf cas très particuliers de SCI d'attribution.
Comment évaluer les parts de SCI pour l’IFI en 2026
L’évaluation des parts de SCI constitue l’un des points les plus sensibles de la déclaration IFI. Contrairement à un bien détenu en direct, il n’existe pas de valeur de marché évidente pour des parts sociales, ce qui ouvre la voie à des ajustements légitimes, mais strictement encadrés. Le point de départ reste la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI, appréciée au 1er janvier 2026.
À cette valeur brute sont retranchées les dettes et charges déductibles supportées par la SCI, telles que les emprunts immobiliers en cours (en tenant compte de la règle du lissage pour les prêts in fine), certains travaux ou frais liés à l’acquisition. On obtient ainsi l’actif net immobilier de la société, qui est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs droits. Toutefois, les comptes courants d'associés ne sont plus déductibles de la valeur des parts depuis la loi de finances pour 2024, afin de limiter l'érosion artificielle de la base taxable.
Décotes, usufruit et leviers d’optimisation patrimoniale
La force de la SCI familiale réside dans sa capacité à appliquer des décotes sur la valeur mathématique des parts. L'administration et la jurisprudence admettent généralement une décote pour illiquidité (souvent comprise entre 10 % et 20 %), car les parts d'une société civile ne se revendent pas aussi facilement qu'un immeuble en direct. Une décote pour minorité peut également être appliquée si l'associé ne dispose pas du contrôle de la société.
La présence d’un démembrement de propriété est un autre facteur déterminant. En principe, l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des parts (article 968 du CGI). Cependant, la donation temporaire d’usufruit (DTU) de parts de SCI au profit d’une fondation reconnue d’utilité publique est une stratégie puissante : elle permet de sortir la valeur totale des parts de l’assiette IFI du donateur pendant toute la durée du don (généralement 5 à 10 ans), tout en soutenant une cause.
Le don IFI : une distinction nécessaire entre numéraire et parts
Il existe souvent une confusion sur la défiscalisation liée aux dons. La réduction d’impôt IFI de 75 % du montant versé (limitée à 50 000 €) est strictement réservée aux dons en numéraire ou en titres de sociétés cotées. Les parts de SCI, n'étant pas des titres cotés, n'ouvrent pas droit à cette réduction d'impôt de 75 % si elles sont données en pleine propriété.
En revanche, la SCI est le support idéal pour la donation temporaire d'usufruit mentionnée plus haut. Dans ce schéma, le contribuable ne bénéficie pas d'un crédit d'impôt, mais réduit directement sa base taxable en "effaçant" la valeur des parts de sa déclaration. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les foyers dont le patrimoine génère des revenus fonciers importants au sein de la SCI, car elle permet également de réduire l'impôt sur le revenu.
Vos questions sur l'IFI
Pourquoi la SCI familiale est-elle soumise à l’IFI ?
La SCI est fiscalement semi-transparente. Contrairement aux idées reçues, la structure sociale ne fait pas écran : l'associé est imposé sur la valeur des parts correspondant aux actifs immobiliers de la société, dès lors que son patrimoine net taxable global dépasse 1,3 million d’euros.
Comment se fait l’évaluation des parts de SCI pour l’IFI 2026 ?
Elle repose sur la valeur vénale des biens au 1er janvier, diminuée des dettes contractées par la société pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des biens. Attention : depuis la réforme de 2024, les dettes qui ne sont pas directement liées à un actif imposable (comme certains comptes courants d'associés) ne sont plus déductibles pour le calcul de la valeur des parts.
Peut-on appliquer une décote sur les parts de SCI ?
Oui. L'administration admet généralement une décote de 10 % à 20 % pour tenir compte de l'illiquidité des parts (difficulté à les revendre par rapport à un immeuble) et des contraintes statutaires (clauses d'agrément). Une décote supplémentaire peut s'appliquer en cas de participation minoritaire.
Quels biens détenus en SCI entrent dans l’IFI ?
Tous les actifs immobiliers : résidence principale (sans l'abattement de 30 % habituel), résidences secondaires, biens locatifs et investissements immobiliers via des SCPI/OPCI. Les biens situés à l'étranger sont également inclus, sauf si une convention fiscale internationale prévoit le contraire.
Le don de parts de SCI ouvre-t-il droit à la réduction d'impôt de 75 % ?
Non. C'est une erreur fréquente. La réduction d'IFI de 75 % (loi TEPA) est réservée aux dons en numéraire ou en titres de sociétés cotées. Le don de parts de SCI en pleine propriété ne permet pas de bénéficier de cet avantage fiscal, mais il permet de réduire l'assiette taxable en sortant l'actif de votre patrimoine.
Comment optimiser son IFI avec une SCI et un don ?
La stratégie la plus efficace est la Donation Temporaire d’Usufruit (DTU). En donnant l'usufruit de vos parts à une fondation pour une durée déterminée (5 ans minimum), les parts sortent intégralement de votre assiette IFI. Vous réduisez votre impôt tout en conservant la nue-propriété des parts à terme.
Quelles sont les limites de déduction des dettes en SCI ?
Outre l'exclusion des dettes non-immobilières, l'administration plafonne la déduction des emprunts "in fine" (en simulant un amortissement linéaire) et encadre strictement les prêts contractés auprès du cercle familial ou de l'assujetti lui-même pour éviter les montages artificiels.
Peut-on bénéficier de l'abattement de 30 % sur la résidence principale en SCI ?
En principe, non. La Cour de cassation considère que l'abattement de 30 % prévu pour la résidence principale détenue en direct ne s'applique pas aux parts de SCI de gestion, car l'associé ne détient pas l'immeuble mais des titres.
