Dans ce cadre, le donateur transmet la nue-propriété de son bien immobilier, tandis qu’il conserve l’usufruit jusqu’à son décès. À terme, la fondation devient plein propriétaire automatiquement, sans droits de succession supplémentaires. Une solution souple, efficace et durable pour préparer l’avenir.
Comprendre la donation immobilière avec réserve d’usufruit
La donation avec usufruit repose sur un mécanisme juridique simple : la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire en détient la valeur patrimoniale à long terme. Dans une donation immobilière de son vivant, ce schéma permet de sécuriser le cadre de vie du donateur tout en anticipant la transmission.
Lorsqu’une personne choisit une donation en nue-propriété, la valeur transmise est réduite, car elle tient compte de l’âge du donateur au moment de l’opération. Cette règle est essentielle pour le calcul des droits de donation 2026, puisque plus le donateur est jeune, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est faible. Ainsi, une donation reste pertinente sur le plan patrimonial à tout âge, bien que la valeur de la nue-propriété augmente avec le temps selon le barème fiscal en vigueur.
Appliquée à une donation à une association ou à une fondation reconnue, cette structure présente un avantage majeur : la transmission est sécurisée juridiquement, et la fondation n’acquiert la pleine propriété qu’au décès du donateur, sans formalité supplémentaire.
Pourquoi transmettre à une fondation plutôt qu’à ses héritiers ?
Choisir une donation à une fondation reconnue d’utilité publique permet d’inscrire son patrimoine dans un projet d’intérêt général, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique. Contrairement aux donations familiales, soumises à un abattement sur les donations en 2026 limité selon le lien de parenté, la donation à une fondation ouvre droit à une réduction d'impôt particulièrement attractive.
La fiscalité des donations aux fondations est en effet plus favorable : le donateur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 66 % de la valeur de la nue-propriété transmise, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Cette optimisation est d’autant plus intéressante lorsqu’il s’agit d’une donation d’un appartement, d’une maison ou même de parts de SCI détenant un actif immobilier.
À la différence des droits de donation et droits de succession applicables aux héritiers, la fondation (si elle est reconnue d'utilité publique) est totalement exonérée de droits de mutation. Elle devient plein propriétaire sans coût fiscal supplémentaire au décès du donateur. Il n’y a donc ni imposition successorale, ni remise en cause de la donation initiale, ce qui sécurise la transmission sur le long terme.
Une solution adaptée à de nombreux projets patrimoniaux
La donation immobilière avec réserve d’usufruit ne concerne pas uniquement les grandes fortunes. Elle peut s’inscrire dans des situations variées, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif. Dans le cas d’une donation de son vivant d’un bien immobilier, le donateur conserve son niveau de vie, tout en préparant une transmission cohérente avec ses valeurs.
Cette approche peut également être comparée à une donation-partage ou à une donation aux petits-enfants, mais elle s’en distingue par son objectif non familial. Elle permet d’éviter les conflits successoraux tout en maîtrisant le calendrier de transmission. Le donateur reste libre de son bien, sous réserve de respecter les droits de la fondation sur la nue-propriété.
Sur le plan pratique, la donation nécessite un acte notarié et la remise d’un reçu fiscal. Ce document est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux et justifier la réduction d’impôt. Le plafond des dons n’est pas un frein en matière immobilière, car l’excédent de réduction d'impôt peut être reporté sur les cinq années suivantes si le plafond de 20 % des revenus est dépassé.
Transmettre l’avenir sans renoncer au présent
Opter pour une donation immobilière avec réserve d’usufruit, c’est faire le choix d’une transmission progressive et responsable. Le donateur continue de vivre dans son bien ou d’en percevoir les revenus, tout en sachant que son patrimoine soutiendra durablement une cause d’intérêt général. Cette démarche s’inscrit pleinement dans une vision de long terme, conciliant protection personnelle et engagement.
En choisissant une donation à une fondation reconnue d’utilité publique comme la Fondation pour la Nature et l’Homme, le donateur transforme son patrimoine immobilier en levier d’action pour les générations futures. Une manière concrète de transmettre plus qu’un bien : une vision et un impact.
Vos questions sur la donation
Pourquoi faire une donation immobilière avec réserve d’usufruit ?
Cette solution permet de transmettre un bien tout en conservant le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les loyers. Elle sécurise le cadre de vie du donateur et prépare la transmission. Elle offre également des avantages fiscaux importants.
Comment fonctionne la donation en nue-propriété ?
Le donateur conserve l’usufruit et transmet uniquement la nue-propriété. La valeur fiscale transmise dépend de son âge au moment de la donation. Au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement.
Peut-on faire une donation immobilière après 80 ans ?
Oui, la donation après 80 ans reste possible et pertinente. La valeur de la nue-propriété est alors plus faible, ce qui réduit l’impact fiscal. C’est une solution souvent utilisée pour organiser sa succession tardivement.
Quels sont les avantages fiscaux d’une donation à une fondation reconnue d’utilité publique ?
Elle permet de bénéficier d’une déduction fiscale liée à une donation. La fiscalité des donations aux fondations est plus favorable que dans un cadre familial. De plus, il n’y a pas de droits de succession au décès.
Comment est calculé le calcul des droits de donation en 2026 ?
Le calcul repose sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par l’âge du donateur. Les barèmes fiscaux en vigueur en 2026 s’appliquent ensuite. Dans le cas d’une fondation, les droits sont fortement allégés.
Peut-on donner un appartement ou des parts de SCI avec usufruit ?
Oui, une donation d’un appartement ou de parts de SCI est possible avec réserve d’usufruit. Ce montage est fréquent pour les biens locatifs. Il permet de conserver les revenus tout en transmettant la valeur patrimoniale.
Quelles différences entre donation et succession ?
La donation intervient du vivant du donateur et permet d’anticiper la transmission. La succession s’ouvre au décès et peut générer des droits plus élevés. La donation avec usufruit limite les coûts futurs.
Quels documents sont nécessaires pour faire une donation immobilière ?
Un acte notarié est obligatoire pour toute donation immobilière. Un justificatif de donation est ensuite délivré. Ce document est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux associés.
